Preguntas Frecuentes
1.- ¿Cuál es la diferencia entre propietarios y copropietarios?
Los Propietarios son los que tienen derecho exclusivo de un bien (departamentos, estacionamientos o depósitos) Estos mismos propietarios, al formar parte de la Junta de Propietarios, con bienes comunes con derechos compartidos sobre los mismos, convirtiéndose entonces en Copropietarios.
En resumen, una de las características más importantes del concepto de copropiedad inmobiliaria es que los propietarios son a su vez copropietarios de los bienes de dominio común.
2.- ¿Qué son los bienes comunes?
Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el Reglamento Interno los siguientes:
- El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o más secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya derecho de superficie.
- Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificación, siempre que sirvan a dos o más secciones.
- Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la instalación de equipos y en general, vías y áreas de circulación común.
- Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.
- Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular.
- Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.
- Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
- Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno.
En Resumen, son aquellos bienes que pertenecen a todos los propietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio o condominio en cuestión.
3.-¿Qué es el fondo común de reserva?
Todo condominio debería tener un fondo común de reserva. Su objetivo: reparaciones de los bienes de dominio común, certificación periódica de las instalaciones de gas o a gastos comunes urgentes o imprevistos.
Hay formas de crear este fondo: Solicitando una cuota extraordinaria destinada a crear este fondo, agregando un pequeño montos mensual a la cuota de cada propietario, alquilando los bienes comunes y aplicando multas por infracciones al Reglamento Interno.
4.- ¿Cuál es el rol de la Junta Directiva?
Las facultades y responsabilidades de la Directiva, en caso de establecerse, son:
- Ejercer la administración de las áreas, los bienes y los servicios comunes, velando por su correcto uso y disfrute por parte de todos los propietarios y poseedores de las secciones exclusivas.
- Seleccionar, contratar y supervisar a las empresas o personas necesarias para el mantenimiento, conservación o atención de las áreas, los bienes y servicios comunes.
- Aprobar y supervisar las cuentas de los gastos comunes.
- Seleccionar, contratar y supervisar al administrador o a los administradores de la edificación, según sea el caso.
- Imponer sanciones a los propietarios o poseedores que infrinjan el Reglamento Interno.
- Velar por la correcta aplicación de las normas, disposiciones del Reglamento Interno o acuerdos de la Junta, que rijan la edificación.
- Dar cuenta de su gestión a la Junta de Propietarios, cuando menos una vez por año, o cuando ésta se lo solicite.
- Ejercer todas aquellas funciones que le sean delegadas o encargadas por el Reglamento, la Junta de Propietarios o las normas vigentes.
- Delegar en la administración, a su vez, las responsabilidades y funciones que estime conveniente, si no las ejerciera directamente.
Estas funciones se comparten con el Presidente de la Junta de Propietarios, si se constituye una Directiva. En caso contrario, todas ellas son asumidas exclusivamente por el Presidente de la Junta.
5.- ¿Cuál es la función del administrador del condominio?
El Administrador tiene las siguientes funciones:
- Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza, y preservación.
- Cobrar las cuotas de los gastos comunes.
- Cuidar que los pagos de los servicios comunes estén al día.
- Llevar las cuentas de la administración y/o los libros contables cuando estos sean exigibles por ley.
- Realizar, previo aviso, visitas periódicas a las secciones de propiedad exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las establecidas en el Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes.
- Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de Propietarios, para su aprobación.
- Llevar los libros de actas al día, asumiendo las funciones de Secretario de la Junta.
- Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer todas las funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen.
- Las demás que establezca el Reglamento Interno.
6.- ¿Quién designa al administrador?
Toda edificación sujeta a la Ley 27157, deberá contar con un Administrador General, quien velará por el adecuado funcionamiento y conservación de los bienes y servicios comunes. La designación será efectuada por la Junta de Propietarios y podrá recaer en:
- El presidente de la Junta.
- Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva, propietario o no.
- Cualquier persona natural o jurídica especialmente contratada para tal función.
Artículo 151 del reglamento de Ley D.S. 035-2006-Vivienda
7.- ¿Cuándo citar a una asamblea ordinaria o extraordinaria?
La Junta de Propietarios se reunirá en sesiones ordinarias y extraordinarias.
Las sesiones ordinarias se realizarán (fijar una referencia temporal para la realización de la sesión, p. ej., una vez al año durante el primer trimestre).
Las sesiones extraordinarias se efectuarán cuantas veces sea necesario, a criterio del Presidente o a petición de un número de propietarios que represente, cuando menos, el veinticinco por ciento (25%) del total de las cuotas ideales en las áreas y los bienes en copropiedad.
En ambos casos, el Presidente será el responsable de efectuar las citaciones.
8.- ¿Quiénes pueden asistir a una asamblea?
En primera instancia, para poder participar en las asambleas es necesario tener la calidad de propietario hábil. Un propietario se considera inhábil cuando, al momento de la convocatoria se encuentre en mora por tres (3) cuotas ordinarias sucesivas o discontinuas, o por una (1) cuota extraordinaria. Recobra el ejercicio de la totalidad de sus derechos como propietario, cuando cumpla con el pago y desaparezca el impedimento.
El propietario inhábil no podrá ser propuesto ni elegido para cargo alguno. Sin embargo, mantiene su derecho de asistir a la Junta de propietarios, sólo con voz y sin voto.
En resumen, se puede concluir que pueden participar las siguientes personas:
- El respectivo propietario, ya sea una persona natural o representante de la persona jurídica.
- El representante o apoderado, es decir aquella persona que cuente con un respectivo poder por escrito para representar al respectivo propietario o en la forma en que se establezca en el respectivo reglamento interno.
Los arrendatarios u otros poseedores podrán participar en las sesiones, en los asuntos relacionados con los servicios y gastos comunes, con voz y sin voto.
9.- ¿Cuáles son los contenidos de un acta de asamblea?
En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta.
Los acuerdos de las asambleas se deberán ser plasmados en un libro de actas foliado y debidamente legalizado ante un Notario público, este es el único instrumento donde se deja constancia de los acuerdos o decisiones tomadas, los cuales deberán ser acatados incluso por la minoría disidente.
10.- ¿Quiénes pueden participar en un comité de administración?
Las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio. Asimismo debe encontrarse al habilitado para poder ejercer un cargo en la Junta de Propietarios. Se Recomienda que la cantidad e integrantes sea un número impar, para dirimir en caso de votaciones empatadas.
El administrador no podrá integrar el comité.
11.- ¿Es obligatorio contar con un seguro de incendio en su comunidad?
Salvo que el Reglamento Interno establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Cada propietario deberá contratar este seguro y en caso de no hacerlo, el propietario es el único responsable de cualquier daño que pueda ocasionar en caso de ocurrir un siniestro.
12.- ¿Qué es un plan de emergencias y quien fiscaliza la obligación de tenerlo?
Todo condominio deberá tener un plan de emergencia ante siniestros, como incendios, terremotos y semejantes, que incluya medidas para tomar, antes, durante y después del siniestro, con especial énfasis en la evacuación durante incendios. La confección de este plan será responsabilidad de la Junta Directiva, que deberá someterlo a aprobación de una asamblea extraordinaria citada especialmente a ese efecto, dentro de los primeros tres meses de su nombramiento; este plan es fiscalizado por INDECI.
13.- ¿Cuándo debe rendir cuenta el administrador de su manejo administrativo?
Una de las obligaciones más importantes en la administración de condominios es la rendición de cuentas por parte del administrador, estas deben ser efectuadas al menos durante los últimos doce meses en una asamblea ordinaria.
Además pueden ser requeridas en los plazos y formas estipulados en el reglamento de copropiedad o en el acta de asamblea que se le designo y, además, puede ser solicitada por la asamblea de propietarios o la Junta Directiva y al término de su gestión.
14.- ¿Se pueden arrendar los estacionamientos de visita?
No, dado que los estacionamientos de visitas tienen el carácter de bienes comunes. No pueden ser objeto de gravamen, enajenación ni arrendamiento.
15.- ¿Cuáles son los derechos de los propietarios?
Son derechos de los propietarios, los siguientes:
a) Ejercer dominio sobre su sección de propiedad exclusiva.
b) Vender, hipotecar, arrendar, y en general, practicar cualquier acto de disposición o gravamen de su sección de propiedad exclusiva. Los propietarios deberá poner en conocimiento de la Junta de Propietarios la realización de cualquiera de estas operaciones dentro de los treinta (30) días siguientes a su realización, siempre y cuando las mismas impliquen ceder el uso de la sección a una persona distinta o determinen la extinción del derecho de propiedad por transferencia del dominio.
c) Usar los bienes y servicios comunes sin más limitaciones que su uso legítimo por los demás propietarios. La Junta de Propietarios podrá acordar, respecto de los propietarios que hayan sido declarados inhábiles la suspensión en el acceso y goce del derecho de uso de determinados bienes y servicios comunes no esenciales.
d) Formar parte de la Junta de Propietarios, y votar, elegir y ser elegido dentro de ella. El ejercicio del derecho al voto sólo puede ser suspendido en los casos de inhabilitación de los propietarios.
e) Recurrir ante la Junta de Propietarios para que actúe en relación con las acciones de otros propietarios o poseedores, cuando éstas resulten perjudiciales a sus intereses o a los de la UNIDAD INMOBILIARIA en general.
f) Edificar, modificar, ampliar, remodelar o alterar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su sección, siempre y cuando no se contravengan las normas legales vigentes o las normas especiales que, sobre el particular, se establezcan en el presente Reglamento, no se perjudique las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y no se afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros.
En el caso de obras que alteren la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta o de la UNIDAD INMOBILIARIA, será necesario, sin perjuicio de cumplir con las reglas generales previstas en el párrafo precedente, que el propietario obtenga previamente la aprobación de la Junta de Propietarios, a la cual deberá proporcionar toda la información y documentación necesaria para tomar una decisión adecuada.
16.- ¿Cómo se calcula la tasación de un bien raíz?
Caso práctico de Tasación de unidad de Propiedad horizontal Dictado en el Seminario Nacional de Tasaciones del Ministerio de Vivienda y construcción del Perú, Teniendo como Expositor al Ing. Gino Layseca Zoppi, experto en tasaciones.
17.- ¿Qué es una alícuota y quien la determina?
Es una parte que se toma de un todo. En nuestro caso, es el porcentaje de contribución que posee una unidad en la inmobiliaria. Dicho porcentaje de prorrateo lo determina el promotor de la construcción o el arquitecto de la obra y en general sirve para distribuir los gastos comunes de cada unidad inmobiliaria.
Los porcentajes de participación de los propietarios en el dominio de los bienes comunes, se fijan en el Reglamento Interno de los Edificios y/o Condominios sujetos al Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.
18.- ¿Los propietarios están obligados a asistir a las asambleas?
Si, el solo hecho de formar parte de la Junta de propietarios le otorga derechos y obligaciones que debe cumplir y uno de ellos es asistir a las asambleas. Sin embargo, dado que la ley no señala que la inasistencia debiera ser sancionada, no correspondería aplicar una multa en caso de inasistencia a menos que el reglamento señale dicha multa.
19.- ¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios?
Son obligaciones de los propietarios, las siguientes:
a) Destinar su sección de propiedad exclusiva al uso indicado en el presente reglamento.
b) Contribuir oportunamente, en el porcentaje que corresponda a su sección, según lo indicado en el Artículo 7 del presente Reglamento, a cubrir los gastos que demande el pago de los servicios comunes, la conservación y mantenimiento de las áreas y los bienes de dominio común, y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Esta obligación se mantendrá vigente aún cuando el propietario o los propietarios decidan no formar parte de la Junta de Propietarios, no ocupe o no use su sección.
c) Acatar las disposiciones y resoluciones que adopten la Junta de Propietarios.
d) No ejecutar obra o instalación alguna que transgreda alguna de las limitaciones previstas en el inciso f) del Art. 9 del presente Reglamento o que no cuente con la aprobación previa de la Junta de Propietarios, en los casos en que ella es necesaria según lo previsto por el mismo inciso antes señalado.
e) No afectar la seguridad o salubridad de la UNIDAD INMOBILIARIA; no perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los demás propietarios y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.
f) Efectuar las reparaciones de su respectiva sección de propiedad exclusiva y asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás unidades, o a las áreas o los bienes de dominio común, sea por acción, omisión o negligencia.
g) Hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la posesión inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al arrendatario o poseedor inmediato y el sometimiento expreso de éste a las normas del presente reglamento. El incumplimiento de esta obligación sólo generará responsabilidad para el propietario mas no afectará en lo absoluto a la obligatoriedad del presente Reglamento respecto de quien asuma la posesión inmediata.
h) Cumplir con todas y cada una de sus obligaciones aun cuando su sección se encuentre o permanezca desocupada, cualquiera que sea el tiempo de desocupación.
(Previo acuerdo, otras limitaciones especiales en aspectos que, por su naturaleza, puedan afectar la seguridad, tranquilidad o el uso de la edificación en su conjunto, tales como prohibir la crianza de animales domésticos; condiciones especiales para conservar sustancias explosivas o inflamables si éstas fueran autorizadas; tener maquinarias o artefactos que generen ruidos; etc.).
20.- ¿Deben abrir una cuenta bancaria los condominios acogidos a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria?
Si bien, la Ley ni el Reglamento Interno obliga hacerlo, desde el punto de vista administrativo es de gran importancia activar dicha cuenta con el propósito de mantener un orden y control sobre el manejo administrativo de su administrador.
En tal sentido, para abrir dicha cuenta es necesario tener que la el condominio cuente con RUC y que el Presidente de la Junta y la directiva (si es que hubiere), estén debidamente inscritos como representantes de la Junta de Propietarios.
21.- ¿Cuáles son los pasos a seguir cuando no se cancelan los gastos comunes?
Uno de los problemas más frecuentes en los condominios y edificios es el no pago de gastos comunes, los cuales muchas veces los morosos argumentan que debido a su ausencia durante meses en la comunidad o que no ocupan bienes o servicios tales como ascensores o piscinas, no les parecería adecuado cancelar dichos gastos.
Sin embargo, la ley es muy clara al respecto: El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes ordinarias o extraordinarias, dará lugar a las acciones de cobro permitidas por este Reglamento y la ley. El hecho de que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.
En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios, podrá interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva, sin necesidad de la conciliación previa, al amparo de lo dispuesto por el Art. 50 de la Ley.
Asimismo, Los gastos comunes deberán ser cancelados con la periodicidad y plazos que estipula el reglamento interno de su condominio. En caso de morosidad, se podrá suspender los servicios no indispensables previa autorización de la junta directiva, al margen del proceso ejecutivo que se le pueda seguir por mora en el pago sus cuotas.
22.- ¿Cómo se puede evitar el mal uso de los estacionamientos de visitas?
Utilizar trabas y cadenas para resguardar el acceso a los estacionamientos de visitas y/o complemente esta acción con un adecuado control, por parte el personal correspondiente.
Asimismo mantenga un directorio actualizado de padrón de residentes con el objeto de individualizar a los responsables de dichas imprudencias y así evitar que vuelva a suceder.
Si en su condominio existiese un abuso constante en el mal de los estacionamientos de visitas, podría aplicar multas a los propietarios, siempre cuando estén estipuladas en el reglamento de copropiedad de su comunidad; en caso contrario, la Junta de Propietarios tendría que modificar el reglamento interno en una asamblea extraordinaria.
Recuerde que la ley de Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, define los estacionamientos de visitas como bienes de uso común y por tanto no pueden servir para uso exclusivo de un propietario, ni pueden ser objeto de gravamen, enajenación ni arrendamiento alguno.
23.- ¿Problemas con los ruidos molestos en su comunidad o edificio?
Si usted vive en un condominio donde se emiten ruidos y que se rija por la ley de copropiedad inmobiliaria, consulte en el reglamento de propietarios que se señala y según sea el caso solicite que se cursen las multas establecidas, a través del administrador del condominio o en su defecto a la Junta Directiva.
También puede dirigirse al sererazgo, a la municipalidad respectiva o al Juzgado de Policía Local.
En el caso de ser emisiones de ruido en la vía pública, diríjase o llame a la municipalidad respectiva, los cuales actuaran de acuerdo a su ordenanza municipal o también puede llamar a serenazgo.
Las multas pueden llegar ser desde 20% de la UIT a más, dependiendo de intensidad de los decibeles o de la reincidencia en la falta. Ver PDF de ORDENANZA 015-MLM.
Si en un condominio existe omisión en el reglamento de copropiedad sobre los ruidos molestos, los propietarios se pueden organizar para modificar el reglamento interno, agregando dicha norma convocando a una asamblea extraordinaria.
24.- ¿Qué hacer en caso de filtraciones de agua en su condominio?
Cuando usted tiene problemas en su condominio con filtraciones de agua, lo primero que debe determinar es si el origen de la filtración esta en tuberías o cañerías que forman parte de los bienes comunes o no, ya que en base a esto se determinara en quien recae la responsabilidad de solucionar dicho problema.
Por ejemplo, si la filtración se origina en una cañería anterior al medidor corresponde a bienes de dominio común y por tanto el administrador del condominio deberá solucionar dicho asunto a la brevedad. En caso de no existir administrador, notifique al presidente de la Junta de dicha filtración y exija su solución.
En el caso que el problema surja en uno de las unidades inmobiliarias adyacentes o subyacentes, la reparación del daño corresponde a los propietarios de dicha unidad, tal como lo estipula el Reglamento Interno del condominio.
En ambos casos, puede recurrir a la Municipalidad o Juzgado de Paz de su jurisdicción, en caso de no encontrar una respuesta satisfactoria.
25.- ¿Mascotas en su condominio?
Si usted vive en una comunidad acogida a la Ley 27157 de Copropiedad Inmobiliaria debe comprobar si el reglamento de propietarios autoriza tener mascotas.
En el caso de verse afectado ya sea por suciedad, ruidos o agresividad de alguna mascota, diríjase a la Municipalidad o Juzgado de Policía de su Jurisdicción para encontrar una solución o derechamente solicite a la administración del condominio la aplicación de un multa, si es que así lo estipula el reglamento Interno.
27.- ¿Qué es el fondo operacional?
Es un monto que se cobra a cada uno de los propietarios de forma anticipada, para cumplir con los gastos de puesta en marcha del condominio y que deben ser cancelados para afrontar ítems de gastos, que por su propia naturaleza, su pago no puede ser postergado.
Habitualmente en los condominios nuevos, a los propietarios se les exige un valor, ya sea en Dólares o en Soles, que puede ser pactada en cuotas.
— Posteado el 20 septiembre, 2013 a la 14:51 por administrador
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